Schimmel: Wer haftet –
Mieter oder Vermieter?

Schimmel in der Mietwohnung – und sofort ist die Frage da: Wer ist schuld, wer muss zahlen? Diese Frage führt regelmäßig zu handfestem Streit zwischen Mietern und Vermietern, endet nicht selten vor Gericht. Die gute Nachricht: Ein unabhängiges Gutachten schafft in den meisten Fällen klare Verhältnisse – und spart beiden Seiten Zeit, Geld und Nerven.

Wann haftet der Vermieter?

Der Vermieter ist nach § 535 BGB grundsätzlich für den baulichen Zustand der Mietsache verantwortlich. Er muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist – dazu gehört eine schimmelfreie Hülle. Schimmelbefall, der auf folgende Ursachen zurückgeht, liegt daher in der Verantwortung des Vermieters:

• Wärmebrücken in Außenwänden, Fensterlaibungen oder Deckenübergängen
• Mangelnde oder fehlende Wärmedämmung – typisch bei Altbauten
• Undichte Dacheindeckung, Fenster oder Außenwände
• Defekte Rohrleitungen, Heizungsanlage oder Wasserschäden
• Unzureichende Lüftungsmöglichkeiten (z. B. kein Fenster im Bad)
• Sanierungsfehler aus früheren Instandsetzungen

Wann haftet der Mieter?

Der Mieter ist für sein eigenes Nutzungsverhalten verantwortlich. Wenn die Bausubstanz intakt ist, Schimmel aber trotzdem entsteht, kann es am Verhalten des Mieters liegen. Typische Auslöser:

• Unzureichendes Lüften: einmal täglich kurz reicht oft nicht aus
• Möbel direkt an kalten Außenwänden ohne Luftspalt
• Wäschetrocknen in der Wohnung ohne ausreichende Lüftung
• Zu hohe Raumtemperatur kombiniert mit wenig Luftaustausch
• Abgedichtete Fenster, die Restfeuchte einsperren

Wichtig: Falsches Lüften in einem gut gedämmten Neubau ist eine andere Situation als in einem schlecht gedämmten Altbau mit Wärmebrücken. In letzterem kann auch korrektes Lüften nicht verhindern, dass Schimmel wächst – das liegt dann wieder beim Vermieter.

Warum ein Gutachten die Beweisfrage entscheidet

In der Praxis lässt sich die Ursache ohne Fachkenntnis kaum zweifelsfrei feststellen. Schimmel an einer Außenwandecke kann sowohl durch eine Wärmebrücke entstehen als auch durch zu seltenes Lüften. Ohne technische Messung und Befundaufnahme bleibt es eine Behauptung gegen eine andere.

Gerichte verlangen in Streitfällen regelmäßig Gutachten von zugelassenen Sachverständigen. Ein professionelles Schimmelgutachten:

• Stellt die Ursache technisch fest – Baufehler oder Nutzungsverhalten
• Dokumentiert Ausmaß und Schwere des Befalls mit Messprotokoll
• Kann vor Gericht und gegenüber Versicherungen als Beweismittel dienen
• Schützt die schuldlose Partei vor unbegründeten Forderungen
• Beschleunigt außergerichtliche Einigungen erheblich

Was passiert, wenn man zu lange wartet?

Schimmel breitet sich aus. Was im November eine handtellergroße Ecke ist, kann im Frühjahr hinter dem Schrank oder unter dem Bodenbelag weiterwachsen – unsichtbar, aber gesundheitsschädlich. Je länger gewartet wird, desto schwieriger wird der Nachweis der ursprünglichen Ursache, desto teurer die Sanierung – und desto komplizierter die Rechtslage für beide Seiten.

Frühzeitig ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist fast immer günstiger als das Ergebnis eines langwierigen Rechtsstreits.